“另类权益投资的资产，尤其是位于核心城市的核心资产，既能创造期间稳健的经营收益，又有资产增值的潜力。这一类具备穿越周期的核心资产，一直都是我们保险资金配置的重点方向之一。”5月21日，太保私募基金副总经理、上海太保不动产总经理高小羊在接受界面新闻采访时表示。

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2020年4月，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》发布，开启了我国公募REITs发展的篇章。

根据当前已上市的公募REITs公开披露的数据显示，保险资金在战略配售环节参与比例约为10%，若考虑网下认购则预计合计参与比例达到16%左右，已成为REITs重要的机构投资者。

高小羊指出，保险资金在投资配置方面，呈现出资金规模大期限长的特征。而公募REITs的底层资产均为具备期间产生稳健现金收益的不动产及基础设施类资产，具备类似固收类产品的收益特性，安全边际较高；作为权益类金融产品，相较其他权益品种波动率较低，与险资的风险偏好度相匹配；公募REITs覆盖的底层资产类别多样，具备长期发行的规模化优势，可以匹配险资等大规模资金的中长期配置需求。

在过往的不动产另类权益配置方面，2017年之前主要的配置以商办类的资产为主。到了2017年之后，逐步加大了对仓储物流，包括科技产业园等资产类别的配置。直至到2021年公募REITs试点落地，险资在配置的方向上转向匹配REITs试点所覆盖的多元化的资产类别和配置的安排。

未来不动产行业整体的配置，包括投资价值的实现，会有三点需要把握：

一是服务好国家战略，聚焦在京津冀、长三角大湾区，包括成渝经济圈等核心区域，为构建现代化产业体系，发挥好基础设施和孵化器的重要作用。

二是聚焦公募REITs市场的战略牵引，布局和培育可形成投资退出再投资闭环效应的资产类别，形成可持续的发展模式。

三是注重底层资产运营能力的构建与提升，运营能力是不动产类资产市场价值得以实现的基础能力，决定了资产期间的收益水平与退出估值，也决定了其风险收益水平能否获得主流投资机构和资本市场的认可

今年3月，证监会指导证券交易所制定《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》，支持公司治理健全、内控管理规范、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司参与开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务，进一步丰富参与机构形态，着力推动多层次REITs市场高质量发展，保险资管也将深入到REITs业务的一级市场。

对于保险资管公司拿到公募REITs牌照之后的表现，高小羊预计主要为三点：

第一，在保险资管公司获得了ABS和公募REITs管理人的资质后，将能更好地发挥险资的主动管理的经验，更好地践行保险资金长期投资、稳健投资、价值投资的理念，丰富市场发行主体，多层次地激发市场活力，助力REITs生态的成熟完善。

第二，保险资管公司获得ABS和公募REITs管理人的资质后，将能够以管理人和投资人的双重身份，参与到ABS和公募REITs的业务，可以将外部的交易内部协同化，充分地整合内部的资产、资金、管理人资源，提升险资配置的成效。

第三，提升险资表内不动产和基础设施类资产的流动性，释放增量资金布局和培育Pre-REITs资产，加速投资循环，促进REITs市场的高质量发展。

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