来源：历史的进程

房地产咨询公司戴德梁行发布的年中报告显示，2023年年中，深圳甲级写字楼空置率同比上升1.6个百分点至24.5%。这是继2020年底之后，这一指标再度超过24%。

根据上述报告，从2019年起，深圳每年基本都有超过20%的写字楼处于空置状态；2021年底，该市甲级写字楼空置率曾短暂降至20%区间内，随后重新上涨。

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空置率高企压力下，深圳多数写字楼新项目采取降价策略吸引租户，而存量物业也倾向于以更优惠的价格和商务条款来挽留合同即将到期的租户。深圳甲级写字楼的租金高点出现在2018年，此后一路震荡下跌，2023年上半年的租金水平相比2018年已大幅下调了28.6%。

以下为财新报道：

过去四年，深圳写字楼空置率一路攀升，租金回报水平逐年下降，投资者对该类标兴趣持续减弱，在大宗交易市场出手的频率逐渐降低。

市场机构戴德梁行日前发布的信息显示，2023年上半年，深圳的大宗交易共计成交21宗，总交易额达到150亿元。按宗数计算，这些大宗交易里面，投资公司购置比例由2022年底的19%下降至14%；自用买家购买比例从2022年底的55%升至76%。在疫情之前的2018年和2019年，投资机构参与深圳大宗交易的比例一直维持在30%-40%。

写字楼是深圳大宗交易市场的主要标的之一。“上半年，深圳超过80%的写字楼都是被自用买家买下。”戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒说，2023年以来，宏观环境不确定性增强，投资机构趋于保守，而自用买家的需求一直存在。

根据戴德梁行提供的信息，2023年上半年，深圳写字楼市场的自用买家以金融行业为主。此外，部分中小型实业类企业或生物医药公司也会购买写字楼自用，但每单交易额仅介于2亿至3亿元，相对较小规模。

“不同于2018年和2019年，当时深圳每年至少会落地一宗成交额达60亿至70亿元的超级大单。如今，投资需求减少导致每宗交易规模和额度都趋小。”陈俊儒说，投资机构都在等待深圳写字楼标的的投资回报率回到较高水平线上，这是决定投资机构究竟会将有限资金投向哪座城市的关键因素，“当下，在四大一线城市中，深圳写字楼市场的投资回报率不如北京和上海”。

陈俊儒告诉财新记者，现阶段京沪写字楼市场的平均投资回报率普遍介于4.8%-5%之间，而且这两座城市目前放售的大宗写字楼物业数量不少，其中多数又位于核心地段，且已进入成熟运营阶段。但深圳写字楼项目的投资回报率仅约为4%-4.5%。

大宗持有型物业的投资回报周期普遍较长。“2022年底以来，公募REITs‘开闸’，长租公寓、社区商业等物业已经打通退出渠道。而写字楼的退出路径尚未明朗，投资者只能购买投资回报率更高的产品，以控制长期持有风险。”陈俊儒说。

近年，深圳写字楼新增供应量巨大，业主方出租压力随之增加，该类物业的租金回报率还在走低。据戴德梁行统计，2009年至2018年间，深圳甲级写字楼的租金年复合增长率为9.2%；2018年以后，租金年复合增长率转负，为下跌7.4%。

租金走弱备受空置率影响。戴德梁行发布的年中报告显示，2023年年中，深圳甲级写字楼空置率同比上升1.6个百分点至24.5%。这是继2020年底之后，这一指标再度超过24%。

据上述报告，从2019年起，深圳每年基本都有超过20%的写字楼处于空置状态；2021年底，该市甲级写字楼空置率曾短暂降至20%区间内，随后重新上涨。同期，北京、上海、广州的空置率均保持在20%以内，分别为16.9%、18.6%、18.0%。

新增供应持续大于吸纳量，拉高深圳写字楼的空置率。自2015年开始，深圳写字楼市场每年新增供应基本维持高位。2023年上半年，深圳甲级写字楼合计新增45.7万平方米，全市总存量上升至777.08万平方米。同期，净吸纳量达22.9万平方米，虽然同比上升37.5%，但仅相当于新增供应量的一半。

戴德梁行研究院副院长张晓端指出，2023年内，深圳还有近百万平方米的甲级写字楼项目计划投入使用，未来二至三年，空置率进一步推升是大趋势。

空置率高企压力下，深圳多数写字楼新项目采取降价策略吸引租户，而存量物业也倾向于以更优惠的价格和商务条款来挽留合同即将到期的租户。2023年上半年，深圳甲级写字楼平均租金为197.5元/平方米/月，相比2022年底下降3.0%。

深圳甲级写字楼的租金高点出现在2018年，此后一路震荡下跌，2023年上半年的租金水平相比2018年已大幅下调了28.6%。■

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